融创服务权益“剪刀差”:资产暴增5倍 非业主增值服务增长乏力 亿元-服务

发布时间:2021-03-11 22:04 来源: 财经报道 栏目: 财经新闻 点击:

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  融创服务权益“剪刀差”:涨2500%与跌60%!| 年报风云②

  融创服务(01516.HK)的上市首份财报,比预披露的时间晚了一天,赶在今日开盘前才发出。

  放眼过去一片涨势,收入、利润、净利润、毛利率等都有不同程度的增长。其中,2020年收入46.23亿元,同比增长63.5%;净利润6.01亿元,同比增长122.6%。

  “增长最快”融创服务曾在招股书中这样形容自己,作为去年11月登陆港交所的“新兵”,上市后的业绩表现似乎也在证明自己的速度。

  不过,对比同时段披露财报的蓝光嘉宝、时代邻里,融创服务的增长却并不是“最快”,而且在飘红涨势之中,融创服务也是暗潮涌动。

  比如曾经势头欲盖物管服务的“非业主增值服务”比重在下滑;毛利率微增2.1%,却依旧在均值水平之下;资产暴增5倍,而“应收款”就贡献了4个多亿。

  非业主增值服务增长乏力

  收入的增长,自然与细分业务的增长分不开。有意思的是,一年的时间,融创服务的三大业务排位就发生了大变动。

  曾经占据收入半壁江山的“非业主增值服务”,已经缩减至不足四成,而物业管理服务则从40.6%上升至60%,成了收入中的“扛把子”。

  2020年物管服务收入为27.73亿元,比去年增长了16.25亿元,相比之下,非业主增值服务可以说是“原地踏步”,一年时间,只增长了1个亿,约为16.73亿元,比重也从55.6%降至36.2%。

  非业主增值服务收入比重的下降,主要源于其两大收入重头的减弱。财报显示,2020年作为主要收入来源的“案场服务”,收入虽增,但比重有所下滑,从59.1%下滑至58.5%;而第二大收入贡献力量的“咨询及其他非业主增值服务”,收入、比重双双下降,收入从4.90亿元下降至4.71亿元,近2000万的降额使得占比下滑了2.9%。

  非业主增值服务,业内常称其为“关联房企向物企输送利益的暗道”。其主要依托关联开发商,从房屋咨询到代理销售、再到验房等,收入也多依赖关联的地产公司。

  融创服务非业主增值服务比重的下降,一定程度上说明,来自融创的项目输送在减少。尽管已从55.6%降至36.2%,但其占比在物企中仍排在前列。

  根据乐居财经在今年2月下旬的统计,融创服务以37.8%的非业主增值服务收入占比居首,高于正荣服务的35.6%。如果按此数据来看,“抽水”后的融创服务,来自关联地产公司的收入输送仍排在第一。

  资产暴增5倍的推手

  如果说非业主增值服务收入比重的下降,其中暗含着来自融创的项目输送在减少,那么透过物业管理服务的收入来源,则更能清晰地看到,来自母公司面积输送的下降。

  与多数从地产分拆的物企相似,融创服务的管理面积主要来源于融创集团。不过,2020年来自母公司的面积占比下降明显,从九成以上减少至67.9%,第三方在管面积则从不足一成上升到32.1%。

  2020年底,融创服务在管建筑面积约1.35亿平方米,来自融创集团开发的物业为0.92亿平方米,独立第三方物业约0.43平方米。

  “2021年和2022年会达到一个均衡水平,其中一半来自于第三方,一半来自于母公司。”融创服务管理层业绩会上提到。

  融创服务有意减弱对母依赖,在上市之前,对开元物业管理的收购,推升独立第三方物业增长了130倍。而这个收购在增加规模的同时,也成了资产暴增5倍之多的重要推手。

  2020年底,有上市募集资金的加持,融创服务总资产达到129.57亿元,相比与去年暴增4.7倍,其中非流动资产19.49亿元,流动资产110亿元。

  在增长10倍之多的非流动资产中,无形资产的暴增贡献了大助力,其从2019年的0.63亿元,翻增近20倍为13.17亿元,而这便是收购开元物业股权所致。

  财报中解释,无形资产增长主要归因于本年内完成对开元物业管理的股权收购,该等收购产生商誉约10.2亿元,产生客户关系约1.96亿元,及产生品牌约0.47亿元。

  利润分配未划给少数股东

  收购带来的规模扩充,给融创服务的收入带来了可观增长,但毛利率落后的问题依然未解。

  2020年,物业管理服务、非业主增值服务、社区生活服务的毛利分别为5.99亿元、5.95亿元、0.82亿元,物管毛利几乎与非业主增值服务相等,但毛利率却难同日而语。

  非业主增值服务毛利率35.6%,而物管服务毛利率则为21.6%,以致于社区生活服务以46.3%毛利率进行拉升,也没能对整体毛利率形成大的推升,整体毛利率为27.6%,较去年上升2个百分点。对比2019年上市物业29.4%的毛利均值,依然处于落后之位。

  融创服务在年报中称有对成本实施有效控制措施,不过行政开支、营销开支较去年合计增加了1.23亿元,值得关注的是,金融资产减值亏损净额更是暴增4倍从2019年的276万增涨至2020年的1495万,暴增442%。

  而在利润的分配上更是“厚此薄彼”。财报显示,2019年少数股东虽占有权益,但却没有分配利润,2019年归母收益为2.7亿元;而2020年,归母利润为6亿元,少数股东收益为0.25亿元。

  在股东权益的占比上,两者增幅也有很大差别。2019年归母权益为3.67亿元,2020年增至96.83亿元,增长了25倍,而少数股东权益2019年为1.3亿元,2020年为0.51亿元,大跌60%。

  “占用”的3.3亿应收款

  “现在中小标的收并购市场偏贵。”融创服务董事会主席汪孟德谈及收并购时称。上市已有4个月,融创服务的首笔收并购还没展开。

  截至2020年底,融创服务的现金总额(不含受限资金)约93.68亿元,较去年增加82.88亿元,其中上市募集资金就进账75.92亿元。

  进多出少,加上在招股递表之前,融创服务清还了770万元的借款,现金流较充裕。相比之下,32.22亿元的负债总额,融创服务还款压力不大。

  不过,在29.5亿元的流动负债中,剔除合约负债10亿元,贸易及其他应付款项有17.73亿元,基本构成了短期负债的“全部”。财报显示,17.73亿元的该笔应付款,其中贸易应付款为3.74亿元,其他应付款约为14亿元,而贸易应付款有97%以上都需在1年内支付。

  除此之外,融创服务的“催款”压力也不小。在资产列表中,“其他应收款”也被形容为“占用资金”,非销售产品所得,被关联方“借”走的资金就多体现在这里。

  2020年底,融创服务“其他应收款”合计约3.3亿元。财报中解释道,其他应收款项主要包括已付可退还押金、代业主支付能源费用等。

  而替业主代付之后的“追缴”工程也是耗费精力之事。乐居财经从企查查获悉,融创服务涉及司法案件1568起,其中物业服务合同纠纷以1250起排在首位;裁判文书有1710个中,物业服务合同纠纷自然也排在第一,其中融创服务作为原告或上诉人占比73.04%,涉及金额433.82万元。

  此外,3月10日之后,还有33起官司正在等着融创服务,大多仍是关于物业合同服务纠纷,依旧是融创服务上诉居多,开庭公告已经排到了4月7日。

  首份年报对股价提振有限,中途拉升乏力阴跌。截至今日收盘融创服务报21.8港元,总市值约676.56亿港元,对比2月18日,其收盘报25.8港元,总市值在800亿港元,以此计算,市值已跌去约123亿港元。

 

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