“绑架”顺丰房托:利润过山车 关联方借款暴增682倍港元-顺丰

发布时间:2021-02-11 13:28 来源: 股市行情 栏目: 股市新闻 点击:

乐居财经魏薇 发自深圳除夕前夜,家家户户忙着置办年货,王卫则忙着扩建顺丰帝国。两个重磅消息前后脚.....

  乐居财经魏薇 发自深圳

  除夕前夜,家家户户忙着置办年货,王卫则忙着扩建顺丰帝国。

  两个重磅消息前后脚公布,拟收购港交所上市的最大的国际物流公司嘉里物流,以及设立房地产投资信托基金,即顺丰房托,并预备赴港上市。

  2月10日,顺丰控股(002352.SZ)复牌后涨停,收于117.1元/股,创出历史新高。

  超8成租金收入来自关联方

  近年来,REITs一直是个热门话题。REITs可以将流动性较低的、非证券形态的房地产资产转化为资本市场上的证券资产,实现资产和资本的流动。目前,已有14只REITs在港交所上市,资产类别包括零售、酒店及度假村、写字楼等。

  在顺丰房托之前,主要资产位于中国内地的越秀房托、招商房托等已先后在香港上市。据悉,顺丰房托的投资重点为全球范围内可产生收入的房地产,初步重点投资香港和中国内地的物流地产。若成功上市,顺丰房托将成为港交所首个以物流为主的REITs。

  为了筹备上市,顺丰房托进行了一系列的重组。2020年10月22日,在香港注册成立的图展有限公司,向顺丰控股境内间接全资子公司佛山公司、芜湖公司增资1%的股权,增资完成后,两家境内物业公司由有限责任公司转变为中外合资公司,并分别由顺丰控股子公司深圳丰泰及图展分别拥有99%及1%的股权。

  而后,深圳丰泰、图展将物业公司全部股权转让至金紫荊物流控股有限公司(以下简称“金紫荆”)旗下,金紫荆为顺丰控股间接全资子公司。重组完成后,顺丰将金紫荆注入顺丰房托。

  顺丰房托的管理人为顺丰房托资产管理有限公司,由顺丰控股创始人王卫担任董事会主席。在物流行业,顺丰有着“一哥”的称号。即使费用相对较高,但在物流行业的影响力不可小觑。

  截至2020年6月底,顺丰控股在中国46个城市拥有物流地产项目,规划总建筑面积470万平方米,已竣工建筑面积约160万平方米。

  REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值,而收益的大部分将被用于发放分红。在顺丰房托的收入构成中,租金收入的占比持续超过80%。截至去年9月底,顺丰房托的三处物业共有32名租户,租金收入总额排名前五位的租户,约占总租金收入的83.3%,其中三名为顺丰房托基金的关联方,这三名租户的约占租金收入的81.8%。

  截至2020年9月底,顺丰房托可出租总面积约为30.8万平方米,评估价值已超60亿港元。

  净利润过山车

  在2018年、2019年和2020年前九个月,顺丰房托的收入分别为人民币 2.56 亿港元、2.69 亿港元和 2.05亿港元,相应的净利润分别为 2.98亿、1.75亿和0.003 亿港元,其中,2020前9月净利润同比骤降99.8%。 

  在三项资产中,顺丰香港物流园区的面积最大、租金最高,毗邻香港国际机场,估值达52.8亿港元,每平方米的月租金高达107港元。而佛山和芜湖项目的租金为35港元 /月/平方米和26港元 /月/平方米,平均出租率在90%以上。

  受疫情影响,公开市场租金下降,截止2020年9月底,投资物业公允价值亏损6464万港元,导致顺丰房托的利润大幅减少。期内,顺丰房托三个项目产生的收入同比上升约2.7%,但对应的净利润同比减少99.8%。

  关联方借款暴增682倍

  另外值得注意的是,顺丰房托的融资成本由2018年底的6266万港元增加至2019年底的7216.5万港元,2020年9月底,同比上升约110%至8895.3万港元。为了减少融资成本,顺丰房托的前身公司从2018年开始借入关联方款项,以代替部分银行借款。该关联方即为顺丰控股及其附属公司。

  截至2020年9月底,顺丰房托一年以上的应付关联方款项为26.9亿港元,相比于2019年底的393.6万港元,暴增682倍。

  据披露,2018年顺丰房托一年内应付关联方款项为30.4亿港元,该部分贷款于最初10个月内不计息,并于2019年6月开始产生利息开支。因此,应付关联方款项的利息开支由2018年底的262.3万港元大幅增加至2019年底的6896.5万港元。

  截止2020年9月底,该项支出增至8656.2万港元,占当期收入的42.3%,即期内超4成收入将用于支付关联方借款利息。

 

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本文标题: “绑架”顺丰房托:利润过山车 关联方借款暴增682倍港元-顺丰
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